В Бразилии уже работает 16 торговых комплексов формата outlet, а в 2024 году ожидается открытие еще нескольких новых объектов. Первый аутлет в стране появился в 2009 году, почти через полвека после классических моллов, и с тех пор формат набирает популярность, благодаря разнообразному ассортименту и выгодным предложениям круглый год.
Аутлеты, да и торговые центры других форматов, не только создают рабочие места, но и выступают в роли драйверов экономического развития потребительских рынков регионов в которых они представлены. Кроме того, визит в аутлет – это модная форма семейного досуга. Бразильцы планируют визит туда и отправляются в путешествие в мир моды и выгодных цен с чадами, домочадцами и даже домашними питомцами – все аутлеты страны pet-friendly и в них разрешен доступ с собаками, кошками и птичками. Бизнес аутлетов специфичный и требует не только досконально проработанной бизнес-модели, но и экспертного уровня понимания того, как работают fashion-рынок и розница, а также чем коллекции в них отличаются от стандартных линеек брендов, как продавать сток, что делать, чтобы не было затоваривания магазинов совсем уж неактуальными коллекциями и какие ожидания существуют у покупателей от сервисной составляющей в этом формате коммерческих предприятий.
Заметные игроки рынка аутлетов
На 2023 года больше всего аутлетов работает богатом и более благополучном юго-востоке страны (от Сан-Паулу – вниз по карте), а вот на севере (от Сан-Паулу – вверх по карте) нет ни одного объекта, потому что эта часть страны экономически менее развита и богата только природой.
Пионер и лидер рынка в сегменте аутлетов – компания General Shopping e Outlets. У них в портфолио 6 объектов в столицах штатов Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро, Сальвадор, Бразилиа и Форталеза. Сейчас группа разрабатывает еще несколько проектов и достраивает аутлет Premium Imigrates в южной части агломерации Большого Сан-Паулу, а именно в районе Байшада-Сантиста, который планируют открыть в первой половине 2024 года.
Outlet Premium Imigrates стратегически расположен на стыке двух магистралей – шоссе Родовия-дос-Имигранчес и трассы Родоанель. У него будет узнаваемая архитектура, родственная уже работающим проектам компаним и привлекательное для покупателей предложение в составе национальных и международных брендов. Торговая площадь составит 17,000 м2 GLA.
Главная черта бизнес-подхода компании General Shopping e Outlets – выстроенные партнерские отношения с национальными и международными ритейлерами у которых есть товарное предложение для outlet-сегмента. К важным характеристикам модели они относят портфолио брендов, ценовую политику, клиентский сервис и привлекательную инфраструктуру. Собственник постоянно анализирует поведение и мотивы потребителей и адаптирует outlet в конкретной локации под вкусы и предпочтения местных покупателей, потому что региональный контекст им важен.
Кроме различий в товарном предложении и маркетинге у всех аутлетов компании есть общие черты: единая методика управления и операционная модель, централизованное планирование маркетинга и сервисов. То есть для рынка коммерческой недвижимости Бразилии аутлеты – это мультикультурная платформа продаж, которая учитывает региональную специфику покупателей в предложении и методике продвижения. Постоянные клиенты знают: в каждом аутлете сети им гарантированы гостеприимная атмосфера, разнообразное предложение товаров и привлекательные цены.
Всего в 46 минутах езды от Сан-Паулу расположен еще один гигант рынка аутлет-торговли — Catarina Fashion Outlet компании JHSF Malls, построенный вблизи элитного курортного поселка Сан-Роке. Проект разработал архитектор Паулу Баруки и ландшафтный дизайнер Мария Жуан Д’Орей. Комплекс открыли в октябре 2014 года, затем через год решили расширить и в 2018 увеличили площадь на 30%.
«В нашем комплексе 140 магазинов, 8 современных ресторанов и 20 киосков, визитная карточка – бульвары для прогулок, изысканная отделка и ландшафт, а также сочетание лучших национальных и международных марок со скидками до 80% круглый год. 22 000 м² GLA и это один из крупнейших аутлетов в Латинской Америке», — говорит Уолтер Борги, исполнительный директор компании JHSF Malls. Компания с 1970-х строила в Сан-Паулу небоскребы бизнес-центров, а с 2000-х начала заниматься торговыми центрами и элитными жилыми поселками.
В штате Санта-Катарина у другого девелопера – Grupo Tacla тоже есть чем удивить покупателя. Речь о проекте Porto Belo Outlet Premium. В декабре 2022 года компания открыла ещё один комплекс — City Center Outlet Premium в городке Кампо Ларго, штат Парана, который находится в 25 минутах езды от столицы штата Куритибы, а в зону обслуживания попадает население 25 городов региона в которых выгодного брендового шопинга просто нет. GLA нового проекта в Кампо Ларго – 23 000 м² и в нем работает 107 операторов.
Porto Belo Outlet Premium недавно получил инвестиции для строительство второго примыкания к проекту со стороны скоростного шоссе. Торговля на подъеме и потому такие бренды как Trussardi и Lupо уже в два раза увеличили площадь магазинов. Всего в Porto Belo 108 арендаторов и площадь застройки и 25 000 м².
Iguatemi Empresa de Shopping Centres, крупннйший девелопер и собственник люксовых ТЦ Бразилии, тоже имеет в порфтолио два объекта формата outlet: I Fashion Outlet Novo Hamburgo и I Fashion Outlet Santa Catarina. Не смотрят на то, что в ближайшие несколько лет потребление в сегменте аутлетов будет только расти, компания не планирует расширять торговые площади или строить новые объекты.
У компании Iguatemi есть неоспоримое конкурентное преимущество – они обладают бесценным опытом управления торговыми центрами премиум-сегмента в Бразилии, у них давние партнерские отношения с главными национальными и международными брендами сегмента luxury, а также сильное региональное присутствие в густонаселенных городах юга и юго-востока страны. Лидерская позиция обусловлена еще и славной историей – Iguatemi в центральном районе Жардинс в Сан-Паулу стал первым профессиональным торговым центром, открытым в стране в 1966 году. Ретейлерам известно, что Iguatemi успешны за счет синергии крупных ТЦ в своем портфеле, коммерческие концепции у них тщательно выверены, а также компания много лет инвестирует значительные средства в развитие партнеров и персонала магазинов – проводит обучение сотрудников торговых точек, организуют лекции и другие профессиональные мероприятия.
Как уже было сказано выше – компания в ближайшие годы не планирует расширять площади в уже существующих аутлетах или строить новые. «У Iguatemi зрелые активы. Novo-Hamburgo в сентябре исполнилось 10 лет, Santa-Catarina в декабре отпразднует 5-летний юбилей. Когда Iguatemi только начинали путь на рынке аутлетов, то бразильские потребители еще не были готовы к торговой модели – «скидки круглый год» – менеджмент осваивал формат и учился в процессе, выстраивая работу с арендаторами и персоналом. Приоритетная задача компании состоит в том, чтобы развивать и совершенствовать существующий портфель, без расширений и нового строительства» – утверждает Марсело Борба, операционный директор формата, Iguatemi SA.
Оба аутлета Iguatmi расположены стратегически выгодно. I Fashion Novo Hamburgo – на шоссе BR-116, соединяющем Порту-Алегри и Грамаду. Высокий трафик федеральной трассы «приводит» клиентов «с потока», а зажиточное население богатого штата Рио-Гранди-до-Сул приезжает сюда специально. Аутлет I Fashion Santa Catarina расположен на участке дороги BR-101, соединяющем столицу штата Санта-Каторина Флорианополис с курортной зоной Балнеариу-Камбориу, по которому ежемесячно курсирует более 1 миллиона автомобилей потенциальных клиентов. Всего в 100 км зоне влияния проекта живет 3,5 млн человек.
В мае 2021 года в штате Пернамбуку также появился свой аутлет. Outlet Recife (на фото выше) в городе Морено в 22 км от столицы – Ресифи находится на трассе BR-232, главной автомагистрали, соединяющей главный город штата с остальными крупными городами региона. В аутлет приезжают жители со всего Пернамбуку, а также соседи из штатов Алагоас и Параиба. Recife Outlet работает всего два года, но уже расширился в конце 2022 года и прирос 800 м² нового корпуса под названием QMais Outlet с марками массового сегмента. Но на этом собственники не намерены останавливаться.
«В 2023 году мы снова расширяемся. Строим еще один кластер с заправкой, несколькими ресторанами быстрого питания и стейк-хаусом, чтобы улучшить наши позиции по сегменту общепита», — говорит Марко Содре, управляющший Outlet Recife. «К завершению стройки наша GLA составит 15 400 м² и увеличится на 1000 м² от того, что имеем сейчас»
В чем привлекательность формата
Топ-менеджеры бразильских аутлетов рассказали в чем по их мнению состоит коммерческая сила и привлекательность аутлетов для покупателей и партнеров-арендаторов
Круглогодичные скидки – главный магнит, который притягивает покупателей. Но есть и другие факторы.
Франсиску Ритондаро Ритондаро, генеральный директор General Shopping е Outlets cчитает, что в эпоху пост-ковида в которой живет рынок с 2022 года покупателей приводит в аутлеты поиск нового клиентского опыта, а не только шопинг. «Людям нужен не просто хороший торговый центр с приятной атмосферой, но и широкий спектр услуг, удобный доступ на личном автотранспорте, внимательное отношение к теме ESG, эстетичные рекламные кампании»
На флагманском объекте компании – Catarina Fashion Outlet шопинг всегда сопровождается чем-то еще – в основном, гастрономическими впечатлениями. Клиенты сегодня хотят совместить увлекательную семейную поездку с шопингом. Конверсия в проекте более 80% и это самый высокий показатель в отрасли атулетов в Бразилии. Компания строго следит за четким выполнением ценовой политики формата: контролирует скидки, проводит аудиты и контрольные закупки, чтобы клиенты был уверен – визит сюда стоит вложенных денег и времени.
В City Center Outlet Premium публика приходит в первую очередь за выгодными предложениями у крупных раскрученных брендов, бразильских или международных, но кроме выгодных цен клиенты находят здесь приятную атмосферу, бесплатную крытую кондиционируемую парковку, ассортимент ресторанов и кафе, комфортные туалеты и современные комнаты матери и ребенка, эстетичные зоны отдыха. «У нас у единственных во всей Бразилии в аутлете есть кинотеатр и он работает успешно», – с гордостью резюмирует успех проекта сеньор Борги из JHSF Malls.
«Главным мотивом для посещения Porto Belo Outlet Premium у клиентов являются скидки до 70% круглый год у таких брендов как Adidas, Fila, Levis, Trussardi, Tramontina и Electrolux. Мы также нацелены на туристов, которые отдыхают на побережье Санта-Катарины и потому в сезон отпусков к нам приезжают клиенты не только со всей Бразилии, но также из стран региона Меркосур»
Топ-менеджер компании Iguatemi Марсело Борба подчеркивает, что в аутлетах компании покупатели сосредоточены покупке прошлых коллекций люксовых брендов по выгодным ценам или товаров, специально созданных для продажи в аутлетах.
Recife Outlet имеет общие черты с другими аутлетами: открытая планировка, интересный ассортимент, хорошие цены и близкое расположение к большому городу. Но всё-таки ассортиментное предложение и состав брендов – решающий фактор.
«Люди не хотят отказываться от покупок вещей любимого бренда, но когда они сводят баланс доходов и расходов, то понимают, что нужно поискать предложение повыгоднее, чем в классической рознице. Хорошая цена на достойный бренд всегда есть в аутлетах и поэтому у формата в Бразилии большое будущее», – резюмирует беседу Марко Содре, управляющий аутлетом.
По материалам Revista Shopping Centres, сентябрь 2023 | Перевод и редактирование – Софья Щукина (Sofya Xukina)
